무엇이든 써보는 블로그 (주로 투자와 절약)

시작하며

얼마전에 Class101에서 ENT님의 강의를 들어서 완강했습니다. 그곳에서 본 내용중에 메모해둘만한 내용이 있어서 이곳에 적어봅니다.

본론

미래는 불확실합니다. 각자의 기준이 있겠지만 얻는것 이상만큼 중요한 것이 잃지않는 것입니다. 따라서 본절의 매도 방법을 쓴다면 전체 포트폴리오가 빠르진 않겠지만 안정적인 속도로 계속 조금씩 늘 수 있을 것으로 예상합니다.

오늘 20%상승의 기염을 토했던 카카오게임즈를 예를들어보겠습니다.

방법

1. 내가 산 평단가 이상으로 수익이 난 경우 절반을 매도한다
2. 주가가 상승한 경우 추가수익을 기다린다
3. 평단가까지 하락한 경우 모두 매도를 한다 (손실을 회피할 수 있음)

* 이방법을 사용한다면 수익은 조금 줄이는 대신 손실을 피할 수 있습니다. 중수익 저리스크의 방법입니다. 

.. 결국 시장에서 오래 살아남는 자가 이기는 자이기 때문입니다. (각자의 가치관이 다를 수 있습니다.)

출처 행크TV

https://youtu.be/tMQNpJwLyOk

시작하며

몇달 전 30대에 자산 10억을 모으셨다는 부자되는 세상님입니다. 다세대주택부터 해서 청약 온비드 희망임대리츠까지 여러가지 트랙으로 자산을 모아서 현재 30억을 모았다고 영상을 올리셨더군요. 반가워서 바로 보게됐습니다. 이번 영상에서는 추천하는 경매물건 및 노하우를 설명하는데요, 몇가지 내용을 요약해봤습니다.

본문

부자되는 세상님이 추천하는 물건

부자되는 세상님이 추천했던 물건

추천 이유 :
1. 가격 : 서울에서 감정평가금액 2억대 / 호가기준 4억원대 / KB시세기준 3억원대 물건이 별로 없다!
2. 대출 : 디딤돌 대출 및 보금자리론 가능 ; 5억미만이면 낙찰가 혹은 KB시세 평균가 기준 낮은 금액으로 LTV 70%까지 대출가능
3. 입지 : 역에서 멀지 않음

결과 : 호가대비 3500만원정도 싸게 낙찰받음 

호가기준 4억5천만원이다. 낙찰가 4억1500만원대면 꽤 괜찮게 받았다고 볼 수 있다.
네이버 매물에 나온 호가도 1층기준에 월세까지 끼고있는 것을 감안한다면 같은 물건이라면 실제로 입주가능하게 꾸몄을 때 4억8천 ~ 5억까지는 받을 수 있을 것이라 생각한다.
왜냐면 그 단지내에서 더 높은평수는 벌써 호가기준 5억4천 (75㎡, 22평) 7억 8천 (101㎡, 30평)이기 때문이다. 

뭐가 됐든.. 낙찰받아서 입주가능하게 꾸미기만 한다면 돈 벌수있는 시장이다.

시작하며

미분양 물량을 확인함으로써 그 지역에 공급대비 수요가 얼마가 되는지 가늠할 수 있습니다. 미분양이 많으면 수요대비 공급이 많다는 뜻이며, 반대로 미분양이 적으면 수요대비 공급이 부족하는 뜻으로 이해할 수 있습니다.

보는 법

1. 간단하게 보는 법 : 아실

https://asil.kr/

① 아실 사이트로 들어갑니다.

② 더보기를 누르고 아파트 미분양을 누릅니다.
③ 지역을 선택하고 미분양 현황을 관찰하시면 됩니다.

2. 근원적인 방법 : 국토교통부 통계누리

http://statint.molit.go.kr/

① 국토교통부 통계누리 사이트로 들어갑니다.

② 미분양을 검색합니다

③ 시군구별 미분양 현황을 눌러서 보시면 됩니다.

요약

미분양 현황을 보는 법

1. 아실
   ① 아실 사이트로 들어갑니다.
   ② 더보기를 누르고 아파트 미분양을 누릅니다.
   ③ 지역을 선택하고 미분양 현황을 관찰하시면 됩니다.
   
   
2. 국토교통부 통계누리
   ① 국토교통부 통계누리 사이트로 들어갑니다.
   ② 미분양을 검색합니다
   ③ 시군구별 미분양 현황을 눌러서 보시면 됩니다.

https://museoblog.tistory.com/56

1편에 이어서 2편입니다. 

시작하며

수요와 공급 이야기는 모두 들어보셨을 것입니다. 경제원리를 이해하는데 있어서 가장 간편하고 명쾌한 명제입니다. 모든 경우에 다 통하는 것은 아니지만 크게본다면 입주물량이 적고 (공급이 적고) 미분양이 해소가 된다면 (수요가 증가한다면) 높은 확률로 주택가격은 상승합니다. 물론 다른 요소들도 고려하셔야 합니다.

본론

1. 입주물량은 어디서 보느냐?

방법1 : 아실 https://asil.kr/

아실 사이트에서 입주물량을 클릭합니다. 

지역을 선택합니다. 이때 인근 지역까지 추가해서 보시면 좋습니다. (대체지역 추가) 교통이 발달됨에 따라 인근 입주물량은 인근 지역까지 영향을 주기 때문입니다. 

2. 물량은 알겠는데, 수요는 어떻게 보는데?

(*아실에 나오는 적정 수요자수를 보셔도 나쁘지 않습니다. ) 한국 부동산원에서 매입자를 연령대별로 분류한 통계입니다. 대충보셔도 30-50대가 많다는 것을 볼 수 있습니다. 지역에 30-50대가 얼마나 거주하느냐에 따라서 적정 수요량을 추론할 수 있습니다.  

위 책에 나온대로 30-50대 인구수 * 1.3%정도로 보시면 되겠습니다. 방금 보신 군산의 경우로 살펴볼까요?

아실은 어떻게 계산하는지 모르겠지만.. 대강 비슷한 방법으로 수요량을 예측한 것이 아닐까 추론합니다. 이런식으로 향후 입주물량과 수요량을 비교하다보면 이지역에 공급이 적정한가? 부족한가? 많은가? 를 대충 판단할 수 있습니다.

**주의 : 입주물량이 부족하다고 모두 다 오르는 것은 아닙니다

인천광역시 동구 같은경우는 2006년부터 2008년까지 입주물량이 없었습니다.

이렇게 노란색으로 색칠된 구간 (2006~2008)에는 오히려 매매가격지수가 하락함을 볼 수 있습니다. 여러가지 요인이 있겠지만 인천 다른지역까지 합했을 때 입주물량이 많았기 때문으로 생각됩니다. 그래서 아까 말씀드린 것 처럼 다른 지역과 함께 보시는 것을 추천드립니다.

다음시간에는 미분양 물량을 보는 법을 포스팅하겠습니다.

요약

1. 전세가 매매가 비율 차이에 이어서 향후 입주물량을 보는 것이 중요하다 (갭이 작은 지역과 입주물량이 비슷한 곳의 교집합을 찾는다!)
2. 수요 공급 법칙에 따라 입주물량이 부족한 곳은 가격이 상승할 가능성이 높다!
3. 입주물량은 어떻게 보냐? 아실에서 본다. 주변 지역과 합쳐서 보라
4. *주의 : 입주물량이 부족하다고 해서 꼭 가격이 오르는 것은 아니다. 다만 하나의 신호일 뿐!

시작하며

2019년부터 부동산 투자 공부를 시작했습니다. 수십만원 짜리 강의를 몇번이고 수강하고, 책도 몇십권 읽었지만 이렇게 정리하지 않으면 계속 흔들릴 것 같아서 이 시리즈를 연재합니다. 이곳저곳에서 들은 이야기를 모으고 정리하여 체계적으로 만드는 것이 목표입니다.

투자에는 기준이 있어야 합니다. 그래야 흔들리지 않습니다. 그리고 후회도 없고 계속 투자를 이어나갈 수 있습니다.

본론

어떤 숲을 고를 것인가?

1. 전세가 매매가 갭이 작은 지역을 선택합니다.
   
   이유1 : 투자금이 적게듭니다.
   이유2 : 상승의 전조징후라고 볼 수도 있습니다. (아닌 경우도 있습니다. 아래 서술)
   
   
2. 방법 : 어떻게 갭이 작은 지역을 선택할 수 있는가?
   
   방법1 : 부킹 사이트 이용 (http://buking.kr/)
   

   

   

   
   

   

   
   부킹 사이트에서 랭킹 - 전세가율 - 시별을 눌러봅니다.
   

   

   
   방법2 : 통계청 이용 
   
   위에 나온 부킹사이트는 접근이 편리하고 보기좋게 나열돼있지만, 개인사이트라는 특성상 언제든지 없어지기 쉽습니다. 따라서 조금 불편하지만 좀 더 흔들리지 않는 자료를 보고싶으시면 통계청을 이용하는 것이 좋습니다. 
   

   

   
   첫째, 통계청에 들어갑니다. (검색은 할 줄 아시죠?)

둘째, 통합검색에 유형별 매매가격 대비 전세가율을 검색합니다.

셋째, 통계표를 들어갑니다.

넷째, 주택유형별에서 아파트만을 선택합니다. 

다섯째, 우상단의 통게표 조회를 누릅니다. 

여섯째, 통계를 살펴봅니다. 앞서말한 부킹과 크게 다르지 않은 결과를 볼 수 있습니다. 부킹과 통계청 모두 한국부동산원의 자료를 사용했기 때문입니다.

** 주의할 점

상승장의 경우는 갭이 작은 지역이 투자 대안으로서 좋은 측면이라고 할 수 있지만, 하락장의 경우 조심해야 합니다.
매매가 대비 전세가율이 높아진다는 것은 크게 두가지 경우가 있기 때문입니다.

① 전세가가 올라서 매매가를 따라가는 경우 (좋은신호)

→ 이 경우는 아파트의 사용가치인 전세가가 올라가는 경우기 때문에 매매가와 전세가의 차이가 작아질 경우 매매가가 전세가를 딛고 올라갈 가능성이 높습니다.

② 매매가가 내려서 전세가를 따라가는 경우 (좋지 않은 신호)

→ 이 경우 그 지역 혹은 시장 전체가 하락하는 경우기 때문에 잘못하면 물릴 가능성이 있습니다. 조심해야 합니다. (다른 신호들이 있는지 살펴봐야 합니다.)

요약

어떤 숲을 고를 것인가?

1. 전세가 매매가 차이가 작은 곳을 선택한다. 
   이유1 : 투자금이 적게든다
   이유2 : 상승의 모멘텀이 될 수 있다.
   
   
2. 방법 
   방법1 : 부킹사이트 이용
   방법2 : 통계청 사이트 이용
   
   
3. 주의할 점 : 왜 전세가와 매매가 갭이 작아지는지 생각해라
   전세가가 올라서 갭이 작아지는 경우 (좋은신호)
   매매가가 낮아져서 갭이 작아지는 경우 (주의 : 다른 지표들을 또 살펴볼 것)

https://youtu.be/iXGXP989EpQ

1. 많은 부동산에 내놓은 물건을 본다 (최소 7~8군데 이상)

: 많이 내놓았다는 것은 급하다는 것! 급하다는 것은 다시 조절이 가능하다는 것

2. 원하는 것보다 가격을 더 후려쳐본다 

: 1천만원을 원하면 2천만원을 깎아달라고 한다. (양보하는 듯한 제스쳐)

3. 오래된 물건을 찾아본다 

: 나온지 한 두달된것 네이버에서 확인해도 되고 소장님께 물어봐도 된다. 협상의 여지가 생긴다. 

*IDEA 1 : 비규제지역에대한 아이디어

인구가 많은 순으로 검토해보면서 (30만이상) 오르지 않은 곳을 본다!

**IDEA 2 : 1층을 사도 됩니까?

1. 된다.
2. 싸게사서 싸게 팔면되기 때문에
3. 1층은 또 1층의 수요자가 있다
4. 15%이상 싸게 나오면 1층도 싸다 (5억이 로얄가격이라면 7500 이상 싸면 됐다, 그리고 전세금은 로열층과 비슷하다 : 투자금이 낮다.)

*IDEA 3 : 비수기는 언제입니까?

제일 더울 때 혹은 제일 추울 때

요약

1. 싸게사는 법
   ① 많은 부동산에 내놓은 물건을 본다 (최소 7~8군데 이상)
   ② 원하는 것보다 가격을 더 후려쳐본다 
   ③ 나온지 오래된 물건을 찾아본다 
2. 아이디어
   ① 비규제지역에대한 아이디어 : 인구가 많은 순으로 검토해보면서 (30만이상) 오르지 않은 곳을 본다!
   ② 1층을 사도 됩니까? : 된다, 로열층보다 15%이상 싸다면 좋은 가격
   ③ 비수기는 언제입니까? : 추울때 혹은 더울 때

시작하며

왜 입찰을 결심했는가?

1. 지역선택 : 대출의 용이성 및 규제지역

서울시 및 수도권 그리고 광역시는 모두 최소 조정대상지역 이상입니다. 따라서 1주택자의 경우 대출이 상당히 제한됩니다.. 자본이 적은 저에게 있어서는 대출이 중요한데 갭투자를 하지 않고서는 집을 소유하기가 어렵습니다. 따라서 규제가 없는 지역을 선택해야 했습니다.

2. 지역선택 : 과거 상승장 때 오른 지역이 현재도 또 오를 가능성이 높다.

과거 2008년 상승장 포함 2012년까지 상승한 지역은 지금도 오를 가능성이 높다는 견해들이 많습니다. 따라서 지금은 조정구간처럼 보여도 과거 한번 상승했던 곳은 상승여력이 남음을 추론할 수 있습니다. (아직 시장에 유동성이 많기 때문입니다.) 

3. 유찰되지 않은 물건 + 감정일이 오래된 것 = 개꿀공식..

감정평가서를 보시면, 작성일이 2019년임을 알 수 있습니다. 이는 현재의 상승분이 반영되지 않은 감정평가서 입니다. 

아주 보수적이게 생각해서 최근 실거래가인 1억 7450만원보다 1850만원 저렴하게 최저매각가격이 매겨진 것을 볼 수 있습니다.. 이것은 꽤 높은 확률로 작은 금액에 낙찰 받을 수 있겠다고 생각했습니다. 실제로도 1차는 사람들이 많이 안보기도 해서 흘러가는 경우(좋은 물건인데 아무도 입찰을 안하는 경우)가 종종 있기 때문입니다. 

그냥 최저가에서 10원만 더 써도 바로 3000만원 이상의 수익이 나는데 (등기 칠 여력만 있다면!) ..아무도 하지 않은 상태에서 오히려 1차 매각가보다 비싸게 받아간 경우입니다. 경매시장에서는 이런 경우가 많습니다. 

4. 가짜임차인이 등재되어있다. 

만일 입찰할 물건에 인수할 권리가 있다면? 이건 아주 골치아픈일 입니다. 해당 물건의 경매지를 보면 임차인이 있는 것으로 보입니다만.. 

하지만 이는 성립될 수가 없는 임대차관계입니다. 임차인이라고 등재된 분과 소유자가 일단 ① 공동명의로 구입한 물건이며 ② 부부관계는 임대차 관계가 성립할 수 없기 때문입니다. 

정말 작은 확률로 인수할 수 있는 권리가 발생하려면? ① 이혼을 하여 소유권을 한쪽으로 몰아주고 ② 임대차 계약을 서로간에 한다. 이런 경우인데... 이런경우도 사실 근저당권을 은행이 설정하지 않습니다. 전세금 + 근저당금액이 부동산 가격을 넘어버리기 때문입니다. 사실상 LTV가 100%를 넘어버리는 경우는 발생하지 않기 때문이죠.. 은행이 바보가 아니니까요. 

5. 앞으로 군산지역의 공급이 적다.

이건 바로 낙찰받고 팔것인가? 아니면 홀딩할 것인가의 고민을 판단하기 위한 지표입니다. 향후 입주물량이 부족할 경우 높은 확률로 주택가격이 올라갈 것이기 때문입니다.. 바로 팔지 않으면 양도세 감면 등의 혜택이 있기 때문이죠. 또한 전세를 통해서 레버리지를 일으킬수도있구요.

본론

이런 이유들로 생각보다 쉽게 낙찰을 받을 것이라 생각했으나... ^^;; 다들 다 알고 오셨습니다.. 8분이나 입찰을 하셔서 결국 1억 8천정도에 받아가셨는데요. 사실 이것도 싸게 받은 가격이라고 생각합니다. 
부동산에 전화를 해보니, 전세를 낀 매물은 1억8천 ~ 9천정도 / 입주가능한 물건은 2억 1천에서 ~ 2억2천까지도 호가를 부르는 상황이기 때문입니다. 

앞으로 어떻게 될 것인가?

아마 낙찰받으신 분은 명도를 하고 수리를 해서 입주가능한 물건으로 꾸민 뒤 2억 1천 ~ 2억 2천까지 내놓을 것으로 예상합니다. 명도기간동안에 가격이 더 오를수도있고요. (충분히 가능성 있습니다.) 

60% 대출을 받는다고 하면.. KB시세 기준으로 현재 1억1천까지 대출이 가능하기 때문에, 자기자본금 7천만원으로 잔금을 치루고 2억 2천에 판다면 5천만원 + a의 수익이 기대가 됩니다.. 물론 저는 아니구요, 최고가매수인(낙찰자)분이 그 영광을 가져가시겠죠!! 

임대차3법의 영향으로, 많은 지역에서 입주가능한 물건으로 세팅만 한다면 적어도 2천~3천만원 정도는 쉽게 높여서 팔 수 있는 것 같습니다. 물론 물건 각각마다 상황이 다르겠지만요, 많은 경우에 그렇습니다. 갭투자의 경우 오히려 계약갱신요구권을 사용하여 분쟁의 우려가 있으나, 경매의 경우 퇴거를 시킬 수 있는 권리가 발생하기 때문에 자본만 있다면 오히려 더 쉬운 게임이 될 수 있을 것 같습니다... 결국 돈의 문제네요 ㅋㅋ ^^

아쉽지만.. 최근 며칠 준비했었고 패찰하면서 했던 생각들을 정리해봅니다. 또 좋은 기회가 있을 것입니다. 집중하고 또 노력한다면 열매를 따먹을 수 있겠죠.

이글을 봐주셔서 감사합니다. 저녁 맛있게 드세요!

요약

1. 입찰한 이유
   
   ① 지역선택 : 대출의 용이성 및 규제지역
   ② 지역선택 : 과거 상승장 때 오른 지역이 현재도 또 오를 가능성이 높다.
   ③ 유찰되지 않은 물건 + 감정일이 오래된 것 = 개꿀공식..
   ④ 가짜임차인이 등재되어있다. 
   ⑤ 향후 군산+익산의 공급량 부족
   
   
2. 앞으로 어떻게 될 것인가?
   
   ① 1억8천에 받아가신 낙찰자분도 상당히 잘 받았다. 
   ② 지금은 입주가능한 물건으로 만들기만 해도 돈이 된다. 

https://youtu.be/ifTEBCDkUhs

시작하며

왜냐면? 1. 채무자와 채권자의 채무관계를 풀어주기 위해서.. 빨리 진행하는 것이 경매이기 때문에.

2. 싸게 받을 것을 가정한다면.. LTV는 높아질 것이다.

2억짜리를 1억7천, 1억6천에 받는다면? 2억에 대한 LTV로 대출이 나올 것이기 때문에 실제 내 물건에 적용하는 LTV는 더 높아질 것!

포인트 : 얼마만큼 싸게 살 수 있느냐?

우리는 국민, 우리, 신한의 VIP가 아니다..

요약
1. 경락잔금대출은 일반대출보다 더 잘나온다.
2. 그 이유는 싸게 받을 가능성이 있기 때문에
→ 감정가보다 비싸게 받지 않도록 주의한다
3. 상가대출은 주택담보대출보다 담보비율이 더 높을 것이다. (기업대출이므로)
4. 안나오진 않는다. 싸게 받을 생각만 한다면!

이를 응용해서 나온 것이 엘리어트파동이론입니다.

엘리어트 파동이론은 상승5파와 하락3파로 이루어집니다.
하지만 이는 후행성으로 볼 수는 있으나, 예측을 하기 위한 선행지표로 보기는 어렵습니다.
저 구간을 며칠에 걸쳐서 볼 것인지 명확하지 않기 때문이죠..

그래서 사용하는 지지점이 여기가 아닐까 예측하는 것이 피보나치 되돌림입니다.

고점을(1을) 어디로 잡아야할지가 고민이겠습니다만... 
1. 최고가를 고점으로 잡는다
2. 여기가 뚫릴까?하는 지점을 잡는다

어디든 괜찮다고 봅니다..

0.618을 넘기면 반등이 있을 것으로 보고 / 0.382에서 반등을 하지 못하면 추가 하락이 있을 것으로 예상합니다.

이것으로 가격을 예측할 수 있느냐? 아닙니다.. 그저 그냥 기준을 세울 뿐입니다. 

https://youtu.be/fNsY5z6QPr8

지수보다 더 잘나가는 종목을 선택하라 그것이 대장이다

 투자하라, 이런것이 아니라 과거의 사례로 미래를 추론해보는 것 입니다.

완만하게 오르고있던 코스피가 급락을 하는 것을 볼 수 있습니다. 

그렇습니다.. 녹십자는 지수를 이긴 종목입니다.

지수를 이긴 종목 : 주도주

시장이 상승할때는 같이 상승하니까 어떤 종목이 힘이 센지 모른다!

코로나 이후 첫번째로 주목받은 섹터는 바이오주이다. 이것이 천년만년 올라갈까?
아니다. 가격의 한계는 정해져있다.
시장에 들어온돈이 무한하게 늘어나지 않기 때문이다.

어떻게하는가? 1. 시가총액 50위 안의 종목 중에 지수를 이기는 종목을 찾는다.

네이버와 코스피는 3월까지는 비슷하게 움직였다 : 지수를 추종하는 종목이었다. 

NAVER : 6월까지는 지수와 비슷하게 움직이다가 이후 지수의 움직임을 뛰어넘기 시작한다.

**제가 잘 이해가 안되는 부분입니다. 그 시점에서 이게 벌어짐을 알 수 있는가?

조선주

A : 업종별로 묶을 줄 알아야한다. 그 후 그 업종별 종목들이 모두 비슷한 흐름을 보인다면? 섹터에 있는 종목들이
다같이 움직이면 주도주로 볼 수 있다. 비슷하게 움직이는 것을 테마주라고 한다.

현대차

지수의 움직임에 반해 현대차는 전고점을 돌파하지 못했다. 

*결론1 : 지수보다 강한 종목을 찾는다.
결론2 : 주도주는 한정적이며 돈이 몰리기 전에 진입해야한다.
결론3 : 내 예상대로 흘러가지 않으면 손절도 해야한다.