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시작하며

미분양 물량을 확인함으로써 그 지역에 공급대비 수요가 얼마가 되는지 가늠할 수 있습니다. 미분양이 많으면 수요대비 공급이 많다는 뜻이며, 반대로 미분양이 적으면 수요대비 공급이 부족하는 뜻으로 이해할 수 있습니다.

보는 법

1. 간단하게 보는 법 : 아실

https://asil.kr/

① 아실 사이트로 들어갑니다.

② 더보기를 누르고 아파트 미분양을 누릅니다.
③ 지역을 선택하고 미분양 현황을 관찰하시면 됩니다.

2. 근원적인 방법 : 국토교통부 통계누리

http://statint.molit.go.kr/

① 국토교통부 통계누리 사이트로 들어갑니다.

② 미분양을 검색합니다

③ 시군구별 미분양 현황을 눌러서 보시면 됩니다.

요약

미분양 현황을 보는 법

1. 아실
   ① 아실 사이트로 들어갑니다.
   ② 더보기를 누르고 아파트 미분양을 누릅니다.
   ③ 지역을 선택하고 미분양 현황을 관찰하시면 됩니다.
   
   
2. 국토교통부 통계누리
   ① 국토교통부 통계누리 사이트로 들어갑니다.
   ② 미분양을 검색합니다
   ③ 시군구별 미분양 현황을 눌러서 보시면 됩니다.

https://museoblog.tistory.com/56

1편에 이어서 2편입니다. 

시작하며

수요와 공급 이야기는 모두 들어보셨을 것입니다. 경제원리를 이해하는데 있어서 가장 간편하고 명쾌한 명제입니다. 모든 경우에 다 통하는 것은 아니지만 크게본다면 입주물량이 적고 (공급이 적고) 미분양이 해소가 된다면 (수요가 증가한다면) 높은 확률로 주택가격은 상승합니다. 물론 다른 요소들도 고려하셔야 합니다.

본론

1. 입주물량은 어디서 보느냐?

방법1 : 아실 https://asil.kr/

아실 사이트에서 입주물량을 클릭합니다. 

지역을 선택합니다. 이때 인근 지역까지 추가해서 보시면 좋습니다. (대체지역 추가) 교통이 발달됨에 따라 인근 입주물량은 인근 지역까지 영향을 주기 때문입니다. 

2. 물량은 알겠는데, 수요는 어떻게 보는데?

(*아실에 나오는 적정 수요자수를 보셔도 나쁘지 않습니다. ) 한국 부동산원에서 매입자를 연령대별로 분류한 통계입니다. 대충보셔도 30-50대가 많다는 것을 볼 수 있습니다. 지역에 30-50대가 얼마나 거주하느냐에 따라서 적정 수요량을 추론할 수 있습니다.  

위 책에 나온대로 30-50대 인구수 * 1.3%정도로 보시면 되겠습니다. 방금 보신 군산의 경우로 살펴볼까요?

아실은 어떻게 계산하는지 모르겠지만.. 대강 비슷한 방법으로 수요량을 예측한 것이 아닐까 추론합니다. 이런식으로 향후 입주물량과 수요량을 비교하다보면 이지역에 공급이 적정한가? 부족한가? 많은가? 를 대충 판단할 수 있습니다.

**주의 : 입주물량이 부족하다고 모두 다 오르는 것은 아닙니다

인천광역시 동구 같은경우는 2006년부터 2008년까지 입주물량이 없었습니다.

이렇게 노란색으로 색칠된 구간 (2006~2008)에는 오히려 매매가격지수가 하락함을 볼 수 있습니다. 여러가지 요인이 있겠지만 인천 다른지역까지 합했을 때 입주물량이 많았기 때문으로 생각됩니다. 그래서 아까 말씀드린 것 처럼 다른 지역과 함께 보시는 것을 추천드립니다.

다음시간에는 미분양 물량을 보는 법을 포스팅하겠습니다.

요약

1. 전세가 매매가 비율 차이에 이어서 향후 입주물량을 보는 것이 중요하다 (갭이 작은 지역과 입주물량이 비슷한 곳의 교집합을 찾는다!)
2. 수요 공급 법칙에 따라 입주물량이 부족한 곳은 가격이 상승할 가능성이 높다!
3. 입주물량은 어떻게 보냐? 아실에서 본다. 주변 지역과 합쳐서 보라
4. *주의 : 입주물량이 부족하다고 해서 꼭 가격이 오르는 것은 아니다. 다만 하나의 신호일 뿐!

시작하며

2019년부터 부동산 투자 공부를 시작했습니다. 수십만원 짜리 강의를 몇번이고 수강하고, 책도 몇십권 읽었지만 이렇게 정리하지 않으면 계속 흔들릴 것 같아서 이 시리즈를 연재합니다. 이곳저곳에서 들은 이야기를 모으고 정리하여 체계적으로 만드는 것이 목표입니다.

투자에는 기준이 있어야 합니다. 그래야 흔들리지 않습니다. 그리고 후회도 없고 계속 투자를 이어나갈 수 있습니다.

본론

어떤 숲을 고를 것인가?

1. 전세가 매매가 갭이 작은 지역을 선택합니다.
   
   이유1 : 투자금이 적게듭니다.
   이유2 : 상승의 전조징후라고 볼 수도 있습니다. (아닌 경우도 있습니다. 아래 서술)
   
   
2. 방법 : 어떻게 갭이 작은 지역을 선택할 수 있는가?
   
   방법1 : 부킹 사이트 이용 (http://buking.kr/)
   

   

   

   
   

   

   
   부킹 사이트에서 랭킹 - 전세가율 - 시별을 눌러봅니다.
   

   

   
   방법2 : 통계청 이용 
   
   위에 나온 부킹사이트는 접근이 편리하고 보기좋게 나열돼있지만, 개인사이트라는 특성상 언제든지 없어지기 쉽습니다. 따라서 조금 불편하지만 좀 더 흔들리지 않는 자료를 보고싶으시면 통계청을 이용하는 것이 좋습니다. 
   

   

   
   첫째, 통계청에 들어갑니다. (검색은 할 줄 아시죠?)

둘째, 통합검색에 유형별 매매가격 대비 전세가율을 검색합니다.

셋째, 통계표를 들어갑니다.

넷째, 주택유형별에서 아파트만을 선택합니다. 

다섯째, 우상단의 통게표 조회를 누릅니다. 

여섯째, 통계를 살펴봅니다. 앞서말한 부킹과 크게 다르지 않은 결과를 볼 수 있습니다. 부킹과 통계청 모두 한국부동산원의 자료를 사용했기 때문입니다.

** 주의할 점

상승장의 경우는 갭이 작은 지역이 투자 대안으로서 좋은 측면이라고 할 수 있지만, 하락장의 경우 조심해야 합니다.
매매가 대비 전세가율이 높아진다는 것은 크게 두가지 경우가 있기 때문입니다.

① 전세가가 올라서 매매가를 따라가는 경우 (좋은신호)

→ 이 경우는 아파트의 사용가치인 전세가가 올라가는 경우기 때문에 매매가와 전세가의 차이가 작아질 경우 매매가가 전세가를 딛고 올라갈 가능성이 높습니다.

② 매매가가 내려서 전세가를 따라가는 경우 (좋지 않은 신호)

→ 이 경우 그 지역 혹은 시장 전체가 하락하는 경우기 때문에 잘못하면 물릴 가능성이 있습니다. 조심해야 합니다. (다른 신호들이 있는지 살펴봐야 합니다.)

요약

어떤 숲을 고를 것인가?

1. 전세가 매매가 차이가 작은 곳을 선택한다. 
   이유1 : 투자금이 적게든다
   이유2 : 상승의 모멘텀이 될 수 있다.
   
   
2. 방법 
   방법1 : 부킹사이트 이용
   방법2 : 통계청 사이트 이용
   
   
3. 주의할 점 : 왜 전세가와 매매가 갭이 작아지는지 생각해라
   전세가가 올라서 갭이 작아지는 경우 (좋은신호)
   매매가가 낮아져서 갭이 작아지는 경우 (주의 : 다른 지표들을 또 살펴볼 것)