2. 지역선정하기 : 입주물량보기

https://museoblog.tistory.com/56

1. 지역선정하기 : 어떤 숲을 고를 것인가?

1편에 이어서 2편입니다. 

얼마나 많은 나무가(아파트단지) 앞으로 심어질 것인가?

시작하며

수요와 공급 이야기는 모두 들어보셨을 것입니다. 경제원리를 이해하는데 있어서 가장 간편하고 명쾌한 명제입니다. 모든 경우에 다 통하는 것은 아니지만 크게본다면 입주물량이 적고 (공급이 적고) 미분양이 해소가 된다면 (수요가 증가한다면) 높은 확률로 주택가격은 상승합니다. 물론 다른 요소들도 고려하셔야 합니다.

수요와 공급 그래프

본론

1. 입주물량은 어디서 보느냐?

방법1 : 아실 https://asil.kr/

https://asil.kr/

입주물량을 클릭합니다

아실 사이트에서 입주물량을 클릭합니다. 

지역을 선택합니다. 이때 인근 지역까지 추가해서 보시면 좋습니다. (대체지역 추가) 교통이 발달됨에 따라 인근 입주물량은 인근 지역까지 영향을 주기 때문입니다. 

전북 + 익산의 입주물량 그래프

2. 물량은 알겠는데, 수요는 어떻게 보는데?

 

한국 부동산원

(*아실에 나오는 적정 수요자수를 보셔도 나쁘지 않습니다. ) 한국 부동산원에서 매입자를 연령대별로 분류한 통계입니다. 대충보셔도 30-50대가 많다는 것을 볼 수 있습니다. 지역에 30-50대가 얼마나 거주하느냐에 따라서 적정 수요량을 추론할 수 있습니다.  

박상용, 『그래서 얼마 벌었대?』 p.239

위 책에 나온대로 30-50대 인구수 * 1.3%정도로 보시면 되겠습니다. 방금 보신 군산의 경우로 살펴볼까요?

행정안전부 주민등록 인구통계

군산시 30-50대 인구수 합의 1.3%

1,331과 1519 별로 차이 안나죠?

아실은 어떻게 계산하는지 모르겠지만.. 대강 비슷한 방법으로 수요량을 예측한 것이 아닐까 추론합니다. 이런식으로 향후 입주물량과 수요량을 비교하다보면 이지역에 공급이 적정한가? 부족한가? 많은가? 를 대충 판단할 수 있습니다.

**주의 : 입주물량이 부족하다고 모두 다 오르는 것은 아닙니다

인천광역시 동구의 입주물량 현황

인천광역시 동구 같은경우는 2006년부터 2008년까지 입주물량이 없었습니다.

노란색으로 색칠된 구간을 보세요

이렇게 노란색으로 색칠된 구간 (2006~2008)에는 오히려 매매가격지수가 하락함을 볼 수 있습니다. 여러가지 요인이 있겠지만 인천 다른지역까지 합했을 때 입주물량이 많았기 때문으로 생각됩니다. 그래서 아까 말씀드린 것 처럼 다른 지역과 함께 보시는 것을 추천드립니다.

인천지역 입주물량

다음시간에는 미분양 물량을 보는 법을 포스팅하겠습니다.

요약

1. 전세가 매매가 비율 차이에 이어서 향후 입주물량을 보는 것이 중요하다 (갭이 작은 지역과 입주물량이 비슷한 곳의 교집합을 찾는다!)
2. 수요 공급 법칙에 따라 입주물량이 부족한 곳은 가격이 상승할 가능성이 높다!
3. 입주물량은 어떻게 보냐? 아실에서 본다. 주변 지역과 합쳐서 보라
4. *주의 : 입주물량이 부족하다고 해서 꼭 가격이 오르는 것은 아니다. 다만 하나의 신호일 뿐!