무엇이든 써보는 블로그 (주로 투자와 절약)

시작하며 

확실히 재작년 ~ 작년에 비해서 탐나는 경매물건은 많이 보이진 않습니다. 전체적으로 시장가격이 상승해서 강제경매(혹은 임의경매)가 잘 이루어지지 않기 때문일까요? 다만 공매에 생각보다 괜찮은 물건이 종종보입니다. 이번 포스트에는 청주 청원구 율량동 아파트 공매 물건을 한번 살펴보겠습니다. (모든 투자는 본인 판단입니다.) 

분석하기 

현대아파트 14동 608호입니다. 평형은 21평형 (부동산에서는 23평형)이며 면적은 59제곱입니다.

1. 가격

가격은 21평 16,000 ~ 16,500 / 29평 21,000 ~ / 49평 27,000 ~ 입니다. 

부동산 2곳 통화해본 바 지금 분위기는 물건이 없어서 못파는 분위기라고 하네요. 입주가능 매물이라고 해서 가격을 더 받는 케이스는 딱히 없다고 합니다. 

2. 전세가율

갭 2600 83% 정도라고 나오지만, 실제 전세 매물이 귀해서 더 받을수도 있을 것 같습니다. (예상)

3. 해당 물건에 대하여

확정일자 2017.7.31.로 설정된 임자인이 보증금 12,000에 들어와있습니다.

근저당권이 2019.3.14.에 설정되어있으므로 확정일자가 더 권리관계상 앞서있습니다. 낙찰 시 보증금을 임차인에게 해드려야 합니다. 

따라서 유찰을 기다려서 현재가보다 1억2천 정도 보증금을 해드릴 정도 여유가 될 때까지 기다린 후 낙찰받은 뒤 매도를 하든 홀딩을 하든 하면 될 것으로 보입니다. 

매도를 할 것인가? 홀딩을 하고 기다릴 것인가는 여러가지 지표들을 좀 더 봐야겠지만.. 

부동산 여러군데 전화한 내용도 그렇고, 투자 증가율도 그렇고 어느정도 분위기는 오르는 것 처럼 판단됩니다.
(100%는 없습니다.) 

4. 하지만

이미 끝났습니다 ㅋㅋㅋ 

이곳저곳 부동산 전화 해보고 사이트 들어가보고 난 뒤에야 이걸 봤네요.

다만 13,400만원에 저걸 받은 이유는 잘 모르겠습니다. 임차인에게 보증금 12,000만원을 해줄 것을 감안해야했을텐데요. 

대금납부를 하실까요? 그건 지켜봐야 알 것 같습니다. 

요약

1. 청주 청원구 율량동 현대아파트 14동 608호
2. 가격 : 21평 16,000 ~ 16,500 / 29평 21,000 ~ / 49평 27,000
3. 전세가율 : 21평기준 85%정도
4. 분위기 : (최소한) 나쁘진 않다. 슬슬 뜨거워지는게 아닐까 싶음 : 매물이 없어서 못사는 지경.
5. 임차보증금 1억2천을 인수해야한다. 고로 1억2천이상 싸져야 할만한 게임이다.
6. 홀딩을 해도 괜찮고, 바로 매도하게 세팅해도 좋아보인다.

7. 이미 받아간 사람이 있다. 13,400에.. 이분은 과연 대금납부를 다 하실까? 지켜봐야 알 듯. 
대금납부를 다 한다면..

① 야수의 심장이거나
② 인수할 금액을 못 보셨거나, 아님
③ 매각물건명세서 상의 내용이 잘못되서 보증금을 안줘도 되거나.

셋 중 하나일 것이다.

출처 행크TV

https://youtu.be/tMQNpJwLyOk

시작하며

몇달 전 30대에 자산 10억을 모으셨다는 부자되는 세상님입니다. 다세대주택부터 해서 청약 온비드 희망임대리츠까지 여러가지 트랙으로 자산을 모아서 현재 30억을 모았다고 영상을 올리셨더군요. 반가워서 바로 보게됐습니다. 이번 영상에서는 추천하는 경매물건 및 노하우를 설명하는데요, 몇가지 내용을 요약해봤습니다.

본문

부자되는 세상님이 추천하는 물건

부자되는 세상님이 추천했던 물건

추천 이유 :
1. 가격 : 서울에서 감정평가금액 2억대 / 호가기준 4억원대 / KB시세기준 3억원대 물건이 별로 없다!
2. 대출 : 디딤돌 대출 및 보금자리론 가능 ; 5억미만이면 낙찰가 혹은 KB시세 평균가 기준 낮은 금액으로 LTV 70%까지 대출가능
3. 입지 : 역에서 멀지 않음

결과 : 호가대비 3500만원정도 싸게 낙찰받음 

호가기준 4억5천만원이다. 낙찰가 4억1500만원대면 꽤 괜찮게 받았다고 볼 수 있다.
네이버 매물에 나온 호가도 1층기준에 월세까지 끼고있는 것을 감안한다면 같은 물건이라면 실제로 입주가능하게 꾸몄을 때 4억8천 ~ 5억까지는 받을 수 있을 것이라 생각한다.
왜냐면 그 단지내에서 더 높은평수는 벌써 호가기준 5억4천 (75㎡, 22평) 7억 8천 (101㎡, 30평)이기 때문이다. 

뭐가 됐든.. 낙찰받아서 입주가능하게 꾸미기만 한다면 돈 벌수있는 시장이다.

시작하며

왜 입찰을 결심했는가?

1. 지역선택 : 대출의 용이성 및 규제지역

서울시 및 수도권 그리고 광역시는 모두 최소 조정대상지역 이상입니다. 따라서 1주택자의 경우 대출이 상당히 제한됩니다.. 자본이 적은 저에게 있어서는 대출이 중요한데 갭투자를 하지 않고서는 집을 소유하기가 어렵습니다. 따라서 규제가 없는 지역을 선택해야 했습니다.

2. 지역선택 : 과거 상승장 때 오른 지역이 현재도 또 오를 가능성이 높다.

과거 2008년 상승장 포함 2012년까지 상승한 지역은 지금도 오를 가능성이 높다는 견해들이 많습니다. 따라서 지금은 조정구간처럼 보여도 과거 한번 상승했던 곳은 상승여력이 남음을 추론할 수 있습니다. (아직 시장에 유동성이 많기 때문입니다.) 

3. 유찰되지 않은 물건 + 감정일이 오래된 것 = 개꿀공식..

감정평가서를 보시면, 작성일이 2019년임을 알 수 있습니다. 이는 현재의 상승분이 반영되지 않은 감정평가서 입니다. 

아주 보수적이게 생각해서 최근 실거래가인 1억 7450만원보다 1850만원 저렴하게 최저매각가격이 매겨진 것을 볼 수 있습니다.. 이것은 꽤 높은 확률로 작은 금액에 낙찰 받을 수 있겠다고 생각했습니다. 실제로도 1차는 사람들이 많이 안보기도 해서 흘러가는 경우(좋은 물건인데 아무도 입찰을 안하는 경우)가 종종 있기 때문입니다. 

그냥 최저가에서 10원만 더 써도 바로 3000만원 이상의 수익이 나는데 (등기 칠 여력만 있다면!) ..아무도 하지 않은 상태에서 오히려 1차 매각가보다 비싸게 받아간 경우입니다. 경매시장에서는 이런 경우가 많습니다. 

4. 가짜임차인이 등재되어있다. 

만일 입찰할 물건에 인수할 권리가 있다면? 이건 아주 골치아픈일 입니다. 해당 물건의 경매지를 보면 임차인이 있는 것으로 보입니다만.. 

하지만 이는 성립될 수가 없는 임대차관계입니다. 임차인이라고 등재된 분과 소유자가 일단 ① 공동명의로 구입한 물건이며 ② 부부관계는 임대차 관계가 성립할 수 없기 때문입니다. 

정말 작은 확률로 인수할 수 있는 권리가 발생하려면? ① 이혼을 하여 소유권을 한쪽으로 몰아주고 ② 임대차 계약을 서로간에 한다. 이런 경우인데... 이런경우도 사실 근저당권을 은행이 설정하지 않습니다. 전세금 + 근저당금액이 부동산 가격을 넘어버리기 때문입니다. 사실상 LTV가 100%를 넘어버리는 경우는 발생하지 않기 때문이죠.. 은행이 바보가 아니니까요. 

5. 앞으로 군산지역의 공급이 적다.

이건 바로 낙찰받고 팔것인가? 아니면 홀딩할 것인가의 고민을 판단하기 위한 지표입니다. 향후 입주물량이 부족할 경우 높은 확률로 주택가격이 올라갈 것이기 때문입니다.. 바로 팔지 않으면 양도세 감면 등의 혜택이 있기 때문이죠. 또한 전세를 통해서 레버리지를 일으킬수도있구요.

본론

이런 이유들로 생각보다 쉽게 낙찰을 받을 것이라 생각했으나... ^^;; 다들 다 알고 오셨습니다.. 8분이나 입찰을 하셔서 결국 1억 8천정도에 받아가셨는데요. 사실 이것도 싸게 받은 가격이라고 생각합니다. 
부동산에 전화를 해보니, 전세를 낀 매물은 1억8천 ~ 9천정도 / 입주가능한 물건은 2억 1천에서 ~ 2억2천까지도 호가를 부르는 상황이기 때문입니다. 

앞으로 어떻게 될 것인가?

아마 낙찰받으신 분은 명도를 하고 수리를 해서 입주가능한 물건으로 꾸민 뒤 2억 1천 ~ 2억 2천까지 내놓을 것으로 예상합니다. 명도기간동안에 가격이 더 오를수도있고요. (충분히 가능성 있습니다.) 

60% 대출을 받는다고 하면.. KB시세 기준으로 현재 1억1천까지 대출이 가능하기 때문에, 자기자본금 7천만원으로 잔금을 치루고 2억 2천에 판다면 5천만원 + a의 수익이 기대가 됩니다.. 물론 저는 아니구요, 최고가매수인(낙찰자)분이 그 영광을 가져가시겠죠!! 

임대차3법의 영향으로, 많은 지역에서 입주가능한 물건으로 세팅만 한다면 적어도 2천~3천만원 정도는 쉽게 높여서 팔 수 있는 것 같습니다. 물론 물건 각각마다 상황이 다르겠지만요, 많은 경우에 그렇습니다. 갭투자의 경우 오히려 계약갱신요구권을 사용하여 분쟁의 우려가 있으나, 경매의 경우 퇴거를 시킬 수 있는 권리가 발생하기 때문에 자본만 있다면 오히려 더 쉬운 게임이 될 수 있을 것 같습니다... 결국 돈의 문제네요 ㅋㅋ ^^

아쉽지만.. 최근 며칠 준비했었고 패찰하면서 했던 생각들을 정리해봅니다. 또 좋은 기회가 있을 것입니다. 집중하고 또 노력한다면 열매를 따먹을 수 있겠죠.

이글을 봐주셔서 감사합니다. 저녁 맛있게 드세요!

요약

1. 입찰한 이유
   
   ① 지역선택 : 대출의 용이성 및 규제지역
   ② 지역선택 : 과거 상승장 때 오른 지역이 현재도 또 오를 가능성이 높다.
   ③ 유찰되지 않은 물건 + 감정일이 오래된 것 = 개꿀공식..
   ④ 가짜임차인이 등재되어있다. 
   ⑤ 향후 군산+익산의 공급량 부족
   
   
2. 앞으로 어떻게 될 것인가?
   
   ① 1억8천에 받아가신 낙찰자분도 상당히 잘 받았다. 
   ② 지금은 입주가능한 물건으로 만들기만 해도 돈이 된다. 

https://youtu.be/ifTEBCDkUhs

시작하며

왜냐면? 1. 채무자와 채권자의 채무관계를 풀어주기 위해서.. 빨리 진행하는 것이 경매이기 때문에.

2. 싸게 받을 것을 가정한다면.. LTV는 높아질 것이다.

2억짜리를 1억7천, 1억6천에 받는다면? 2억에 대한 LTV로 대출이 나올 것이기 때문에 실제 내 물건에 적용하는 LTV는 더 높아질 것!

포인트 : 얼마만큼 싸게 살 수 있느냐?

우리는 국민, 우리, 신한의 VIP가 아니다..

요약
1. 경락잔금대출은 일반대출보다 더 잘나온다.
2. 그 이유는 싸게 받을 가능성이 있기 때문에
→ 감정가보다 비싸게 받지 않도록 주의한다
3. 상가대출은 주택담보대출보다 담보비율이 더 높을 것이다. (기업대출이므로)
4. 안나오진 않는다. 싸게 받을 생각만 한다면!

https://youtu.be/YWDeoQMWRQg

핵심은 매일매일 검색을 해라, 어떻게?!

굿옥션 사이트 내에서 종합검색 - 오늘 공고된 신건을 봅니다.

족장님의 요령

1. 지도를 찍어본다. (선호하는 위치인가?)
2. 원하는 지역을 한번더 체크해서 살펴본다

결론

나만의 철칙을 세우고 검색에 들어갈 것!
어떻게 남들보다 더 효율적이게 검색을 할 것인가 (그건 각자의 몫입니다.)

시작하며

2021년 1월 29일 온비드에 수도용지 물건이 올라왔습니다. 매각하는 기관은 인천광역시 상수도사업본부입니다. 

동작구 본동 5-17

(1) 위치 및 면적 : 위치는 한강을 바라보고 있으며, 주택가와 접해있습니다. 면적은 757㎡, 228평입니다.

(2) 토지이용계획 

가능한 것 : 휴게음식점, 일반음식점, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택

불가능한 것 : 아파트, 등

(3) 시세 : 비슷한 위치 본동 3-10을 보고서 추정

** 최저입찰가 : 692,582,000원 (평당 240만원) 

(감정평가서 상에서도 3-10 거래결과를 토대로 가중치를 넣은 것입니다. )

본동도 흑석동 처럼 된다면? 해당 토지의 가치는 수십배에 이를 것 입니다. (1. 빌라단지 / 2. 마크힐스아파트 / 3. 아크로리버하임 아파트)

결과

어떻게 풀어나갈까요? 이 땅이 어떻게 변할까요? 앞으로 지켜봐야겠습니다.

돈만 있다면.. 이런것 하나 잡을텐데

시작하며

2021년 2월 5일 강남구 청담동 28-20 청담4차e편한세상 아파트가 온비드에 물건으로 올라왔습니다.

온비드에도 수도권 주택으로서 좋은 물건들이 일년에 몇 차례는 나옵니다. 희망임대리츠도 그렇고 종종 이렇게 단일물건으로도 좋은 물건들이 올라옵니다. 다만 좋은 가격에 사야 좋은 물건이겠죠. 시세보다 비싸게 산다면 그건 좋은 선택은 아닙니다.
(물론.. 강남이란 땅의 힘으로 결국 좀 비싸게 사도 회복이 가능한 측면도 있습니다.)

본문

최저입찰차는 비공개로 되어있습니다. 그렇다면 이 물건에 10만원에 입찰해서 운좋으면 될수도 있겠네? 라는 생각을 하실수도 있지만.. ^^;; 현실은 그렇지 않습니다.

첨부파일로 되어있는 공고문을 살펴보시면, 입찰금액을 보실 수 있습니다. 사실상 1차에서는 43억 이상을 써야 한다는 말로 이해됩니다. 

2019년 이후 거래내역이 없으므로 이 가격이 적정한지는 주변 시세를 보시면 대충 가늠이 됩니다.

현재 공매물건인 청담4차e편한세상의 경우는 2010년 분양이고, 현재 비슷한 위치와 비슷한 연식을 가진 삼성동힐스테이트 같은 경우 43평 25억으로 실거래가가 나옵니다. 또한 상대적으로 구축인 청담삼성진흥의 경우 26.7억으로 나오고요.

요즘같은 경우는 매도자 우위 시장이라.. 실거래가 보다는 실제 호가를 가격으로 보는게 더 합당할수도 있는데요.

주변 시세가 40평형대 기준 최소 25억 ~ 30억은 됩니다. 현실적인 금액은 28억 ~ 30억 + a 정도 되겠네요..

1차에 43억 5천6백만원을 입찰해서 가져가는 것은 다소 비합리적으로 보입니다. 그돈이라면 더 지하철과 가깝고 대단지인 삼성힐스테이트1단지를 선택하는게 나으니까요. 

하지만, 6차 이상 유찰이 되고 25억 이하로 입찰 할 수 있다면.. 명도비용까지 생각하더라도 나쁘지 않은 선택이 될 것 같습니다. 공고문 내에 적혀있는 차수별 입찰금액이 과연 최소입찰가인지? 아니면 내부적으로 합리적인 가격이라면 낙찰을 시킬것인지는 확실치 않습니다.. 한번 지켜봐야겠네요.

돈만 있으면.. 저런데 살면서 쾌적한 청담 라이프를 누릴텐데 말이죠 ㅋㅋㅋ ^^;;

museoblog.tistory.com/22

평당 35만원에 받아가셨습니다.

어떻게 될지 궁금하군요.. 시간 날때 인근 부동산에 전화해봐야겠어요 ㅋㅋ 

저 구조물을 어떻게 쓸 수 있을지가 관건인데.. 없는 것이라고 친다면 조금 비싸다 생각이 들긴하지만요.

또 누군가는 저 결과에서 수익을 볼 생각을 하고 샀겠죠?

지켜봐야겠습니다.