군산 나운동 수송코아루 패찰 후기

시작하며

왜 입찰을 결심했는가?

1. 지역선택 : 대출의 용이성 및 규제지역

출처 : 호갱노노

서울시 및 수도권 그리고 광역시는 모두 최소 조정대상지역 이상입니다. 따라서 1주택자의 경우 대출이 상당히 제한됩니다.. 자본이 적은 저에게 있어서는 대출이 중요한데 갭투자를 하지 않고서는 집을 소유하기가 어렵습니다. 따라서 규제가 없는 지역을 선택해야 했습니다.

2. 지역선택 : 과거 상승장 때 오른 지역이 현재도 또 오를 가능성이 높다.

호갱노노

과거 2008년 상승장 포함 2012년까지 상승한 지역은 지금도 오를 가능성이 높다는 견해들이 많습니다. 따라서 지금은 조정구간처럼 보여도 과거 한번 상승했던 곳은 상승여력이 남음을 추론할 수 있습니다. (아직 시장에 유동성이 많기 때문입니다.) 

바로 옆단지 수송금호어울림

3. 유찰되지 않은 물건 + 감정일이 오래된 것 = 개꿀공식..

감정평가서

감정평가서를 보시면, 작성일이 2019년임을 알 수 있습니다. 이는 현재의 상승분이 반영되지 않은 감정평가서 입니다. 

최저매각가격 : 1억5천600만원 

아주 보수적이게 생각해서 최근 실거래가인 1억 7450만원보다 1850만원 저렴하게 최저매각가격이 매겨진 것을 볼 수 있습니다.. 이것은 꽤 높은 확률로 작은 금액에 낙찰 받을 수 있겠다고 생각했습니다. 실제로도 1차는 사람들이 많이 안보기도 해서 흘러가는 경우(좋은 물건인데 아무도 입찰을 안하는 경우)가 종종 있기 때문입니다. 

1차 매각일 당시 10월 28일 5억3600만원

2020년 10월 당시 6억 1186만원.. 

그냥 최저가에서 10원만 더 써도 바로 3000만원 이상의 수익이 나는데 (등기 칠 여력만 있다면!) ..아무도 하지 않은 상태에서 오히려 1차 매각가보다 비싸게 받아간 경우입니다. 경매시장에서는 이런 경우가 많습니다. 

4. 가짜임차인이 등재되어있다. 

만일 입찰할 물건에 인수할 권리가 있다면? 이건 아주 골치아픈일 입니다. 해당 물건의 경매지를 보면 임차인이 있는 것으로 보입니다만.. 

무적의 단어 : 별도의 확인을 요함

하지만 이는 성립될 수가 없는 임대차관계입니다. 임차인이라고 등재된 분과 소유자가 일단 ① 공동명의로 구입한 물건이며 ② 부부관계는 임대차 관계가 성립할 수 없기 때문입니다. 

정말 작은 확률로 인수할 수 있는 권리가 발생하려면? ① 이혼을 하여 소유권을 한쪽으로 몰아주고 ② 임대차 계약을 서로간에 한다. 이런 경우인데... 이런경우도 사실 근저당권을 은행이 설정하지 않습니다. 전세금 + 근저당금액이 부동산 가격을 넘어버리기 때문입니다. 사실상 LTV가 100%를 넘어버리는 경우는 발생하지 않기 때문이죠.. 은행이 바보가 아니니까요. 

5. 앞으로 군산지역의 공급이 적다.

군산 + 익산의 입주물량

이건 바로 낙찰받고 팔것인가? 아니면 홀딩할 것인가의 고민을 판단하기 위한 지표입니다. 향후 입주물량이 부족할 경우 높은 확률로 주택가격이 올라갈 것이기 때문입니다.. 바로 팔지 않으면 양도세 감면 등의 혜택이 있기 때문이죠. 또한 전세를 통해서 레버리지를 일으킬수도있구요.

본론

이런 이유들로 생각보다 쉽게 낙찰을 받을 것이라 생각했으나... ^^;; 다들 다 알고 오셨습니다.. 8분이나 입찰을 하셔서 결국 1억 8천정도에 받아가셨는데요. 사실 이것도 싸게 받은 가격이라고 생각합니다. 
부동산에 전화를 해보니, 전세를 낀 매물은 1억8천 ~ 9천정도 / 입주가능한 물건은 2억 1천에서 ~ 2억2천까지도 호가를 부르는 상황이기 때문입니다. 

앞으로 어떻게 될 것인가?

아마 낙찰받으신 분은 명도를 하고 수리를 해서 입주가능한 물건으로 꾸민 뒤 2억 1천 ~ 2억 2천까지 내놓을 것으로 예상합니다. 명도기간동안에 가격이 더 오를수도있고요. (충분히 가능성 있습니다.) 

60% 대출을 받는다고 하면.. KB시세 기준으로 현재 1억1천까지 대출이 가능하기 때문에, 자기자본금 7천만원으로 잔금을 치루고 2억 2천에 판다면 5천만원 + a의 수익이 기대가 됩니다.. 물론 저는 아니구요, 최고가매수인(낙찰자)분이 그 영광을 가져가시겠죠!! 

임대차3법의 영향으로, 많은 지역에서 입주가능한 물건으로 세팅만 한다면 적어도 2천~3천만원 정도는 쉽게 높여서 팔 수 있는 것 같습니다. 물론 물건 각각마다 상황이 다르겠지만요, 많은 경우에 그렇습니다. 갭투자의 경우 오히려 계약갱신요구권을 사용하여 분쟁의 우려가 있으나, 경매의 경우 퇴거를 시킬 수 있는 권리가 발생하기 때문에 자본만 있다면 오히려 더 쉬운 게임이 될 수 있을 것 같습니다... 결국 돈의 문제네요 ㅋㅋ ^^

아쉽지만.. 최근 며칠 준비했었고 패찰하면서 했던 생각들을 정리해봅니다. 또 좋은 기회가 있을 것입니다. 집중하고 또 노력한다면 열매를 따먹을 수 있겠죠.

이글을 봐주셔서 감사합니다. 저녁 맛있게 드세요!

요약

1. 입찰한 이유
   
   ① 지역선택 : 대출의 용이성 및 규제지역
   ② 지역선택 : 과거 상승장 때 오른 지역이 현재도 또 오를 가능성이 높다.
   ③ 유찰되지 않은 물건 + 감정일이 오래된 것 = 개꿀공식..
   ④ 가짜임차인이 등재되어있다. 
   ⑤ 향후 군산+익산의 공급량 부족
   
   
2. 앞으로 어떻게 될 것인가?
   
   ① 1억8천에 받아가신 낙찰자분도 상당히 잘 받았다. 
   ② 지금은 입주가능한 물건으로 만들기만 해도 돈이 된다.