무엇이든 써보는 블로그 (주로 투자와 절약)

출처 행크TV

https://youtu.be/tMQNpJwLyOk

시작하며

몇달 전 30대에 자산 10억을 모으셨다는 부자되는 세상님입니다. 다세대주택부터 해서 청약 온비드 희망임대리츠까지 여러가지 트랙으로 자산을 모아서 현재 30억을 모았다고 영상을 올리셨더군요. 반가워서 바로 보게됐습니다. 이번 영상에서는 추천하는 경매물건 및 노하우를 설명하는데요, 몇가지 내용을 요약해봤습니다.

본문

부자되는 세상님이 추천하는 물건

부자되는 세상님이 추천했던 물건

추천 이유 :
1. 가격 : 서울에서 감정평가금액 2억대 / 호가기준 4억원대 / KB시세기준 3억원대 물건이 별로 없다!
2. 대출 : 디딤돌 대출 및 보금자리론 가능 ; 5억미만이면 낙찰가 혹은 KB시세 평균가 기준 낮은 금액으로 LTV 70%까지 대출가능
3. 입지 : 역에서 멀지 않음

결과 : 호가대비 3500만원정도 싸게 낙찰받음 

호가기준 4억5천만원이다. 낙찰가 4억1500만원대면 꽤 괜찮게 받았다고 볼 수 있다.
네이버 매물에 나온 호가도 1층기준에 월세까지 끼고있는 것을 감안한다면 같은 물건이라면 실제로 입주가능하게 꾸몄을 때 4억8천 ~ 5억까지는 받을 수 있을 것이라 생각한다.
왜냐면 그 단지내에서 더 높은평수는 벌써 호가기준 5억4천 (75㎡, 22평) 7억 8천 (101㎡, 30평)이기 때문이다. 

뭐가 됐든.. 낙찰받아서 입주가능하게 꾸미기만 한다면 돈 벌수있는 시장이다.

시작하며

왜 입찰을 결심했는가?

1. 지역선택 : 대출의 용이성 및 규제지역

서울시 및 수도권 그리고 광역시는 모두 최소 조정대상지역 이상입니다. 따라서 1주택자의 경우 대출이 상당히 제한됩니다.. 자본이 적은 저에게 있어서는 대출이 중요한데 갭투자를 하지 않고서는 집을 소유하기가 어렵습니다. 따라서 규제가 없는 지역을 선택해야 했습니다.

2. 지역선택 : 과거 상승장 때 오른 지역이 현재도 또 오를 가능성이 높다.

과거 2008년 상승장 포함 2012년까지 상승한 지역은 지금도 오를 가능성이 높다는 견해들이 많습니다. 따라서 지금은 조정구간처럼 보여도 과거 한번 상승했던 곳은 상승여력이 남음을 추론할 수 있습니다. (아직 시장에 유동성이 많기 때문입니다.) 

3. 유찰되지 않은 물건 + 감정일이 오래된 것 = 개꿀공식..

감정평가서를 보시면, 작성일이 2019년임을 알 수 있습니다. 이는 현재의 상승분이 반영되지 않은 감정평가서 입니다. 

아주 보수적이게 생각해서 최근 실거래가인 1억 7450만원보다 1850만원 저렴하게 최저매각가격이 매겨진 것을 볼 수 있습니다.. 이것은 꽤 높은 확률로 작은 금액에 낙찰 받을 수 있겠다고 생각했습니다. 실제로도 1차는 사람들이 많이 안보기도 해서 흘러가는 경우(좋은 물건인데 아무도 입찰을 안하는 경우)가 종종 있기 때문입니다. 

그냥 최저가에서 10원만 더 써도 바로 3000만원 이상의 수익이 나는데 (등기 칠 여력만 있다면!) ..아무도 하지 않은 상태에서 오히려 1차 매각가보다 비싸게 받아간 경우입니다. 경매시장에서는 이런 경우가 많습니다. 

4. 가짜임차인이 등재되어있다. 

만일 입찰할 물건에 인수할 권리가 있다면? 이건 아주 골치아픈일 입니다. 해당 물건의 경매지를 보면 임차인이 있는 것으로 보입니다만.. 

하지만 이는 성립될 수가 없는 임대차관계입니다. 임차인이라고 등재된 분과 소유자가 일단 ① 공동명의로 구입한 물건이며 ② 부부관계는 임대차 관계가 성립할 수 없기 때문입니다. 

정말 작은 확률로 인수할 수 있는 권리가 발생하려면? ① 이혼을 하여 소유권을 한쪽으로 몰아주고 ② 임대차 계약을 서로간에 한다. 이런 경우인데... 이런경우도 사실 근저당권을 은행이 설정하지 않습니다. 전세금 + 근저당금액이 부동산 가격을 넘어버리기 때문입니다. 사실상 LTV가 100%를 넘어버리는 경우는 발생하지 않기 때문이죠.. 은행이 바보가 아니니까요. 

5. 앞으로 군산지역의 공급이 적다.

이건 바로 낙찰받고 팔것인가? 아니면 홀딩할 것인가의 고민을 판단하기 위한 지표입니다. 향후 입주물량이 부족할 경우 높은 확률로 주택가격이 올라갈 것이기 때문입니다.. 바로 팔지 않으면 양도세 감면 등의 혜택이 있기 때문이죠. 또한 전세를 통해서 레버리지를 일으킬수도있구요.

본론

이런 이유들로 생각보다 쉽게 낙찰을 받을 것이라 생각했으나... ^^;; 다들 다 알고 오셨습니다.. 8분이나 입찰을 하셔서 결국 1억 8천정도에 받아가셨는데요. 사실 이것도 싸게 받은 가격이라고 생각합니다. 
부동산에 전화를 해보니, 전세를 낀 매물은 1억8천 ~ 9천정도 / 입주가능한 물건은 2억 1천에서 ~ 2억2천까지도 호가를 부르는 상황이기 때문입니다. 

앞으로 어떻게 될 것인가?

아마 낙찰받으신 분은 명도를 하고 수리를 해서 입주가능한 물건으로 꾸민 뒤 2억 1천 ~ 2억 2천까지 내놓을 것으로 예상합니다. 명도기간동안에 가격이 더 오를수도있고요. (충분히 가능성 있습니다.) 

60% 대출을 받는다고 하면.. KB시세 기준으로 현재 1억1천까지 대출이 가능하기 때문에, 자기자본금 7천만원으로 잔금을 치루고 2억 2천에 판다면 5천만원 + a의 수익이 기대가 됩니다.. 물론 저는 아니구요, 최고가매수인(낙찰자)분이 그 영광을 가져가시겠죠!! 

임대차3법의 영향으로, 많은 지역에서 입주가능한 물건으로 세팅만 한다면 적어도 2천~3천만원 정도는 쉽게 높여서 팔 수 있는 것 같습니다. 물론 물건 각각마다 상황이 다르겠지만요, 많은 경우에 그렇습니다. 갭투자의 경우 오히려 계약갱신요구권을 사용하여 분쟁의 우려가 있으나, 경매의 경우 퇴거를 시킬 수 있는 권리가 발생하기 때문에 자본만 있다면 오히려 더 쉬운 게임이 될 수 있을 것 같습니다... 결국 돈의 문제네요 ㅋㅋ ^^

아쉽지만.. 최근 며칠 준비했었고 패찰하면서 했던 생각들을 정리해봅니다. 또 좋은 기회가 있을 것입니다. 집중하고 또 노력한다면 열매를 따먹을 수 있겠죠.

이글을 봐주셔서 감사합니다. 저녁 맛있게 드세요!

요약

1. 입찰한 이유
   
   ① 지역선택 : 대출의 용이성 및 규제지역
   ② 지역선택 : 과거 상승장 때 오른 지역이 현재도 또 오를 가능성이 높다.
   ③ 유찰되지 않은 물건 + 감정일이 오래된 것 = 개꿀공식..
   ④ 가짜임차인이 등재되어있다. 
   ⑤ 향후 군산+익산의 공급량 부족
   
   
2. 앞으로 어떻게 될 것인가?
   
   ① 1억8천에 받아가신 낙찰자분도 상당히 잘 받았다. 
   ② 지금은 입주가능한 물건으로 만들기만 해도 돈이 된다. 

https://youtu.be/YWDeoQMWRQg

핵심은 매일매일 검색을 해라, 어떻게?!

굿옥션 사이트 내에서 종합검색 - 오늘 공고된 신건을 봅니다.

족장님의 요령

1. 지도를 찍어본다. (선호하는 위치인가?)
2. 원하는 지역을 한번더 체크해서 살펴본다

결론

나만의 철칙을 세우고 검색에 들어갈 것!
어떻게 남들보다 더 효율적이게 검색을 할 것인가 (그건 각자의 몫입니다.)

youtu.be/S3fCH6FCA9c

시작하며

제가 정말 좋아하고 존경하는 경매유튜브 경매대마왕의 유튜브를 요약해보겠습니다.
내용은 2차선에서 4차선으로 넓어지는 도로 앞 토지를 투자해볼까에 대한 상담을 다룬 내용인데요, 이와 관련하여 
경매대마왕님이 토지를 놓고서 무엇을 체크하는지 정리해보면 좋을 것 같아서 작성합니다.

본문

Point1 공매물건을 무엇과 비슷하게 볼 것인가?

압류재산에 있어서는 경매랑 비슷하게 생각하자

신탁재산에 있어서는 일반매매와 비슷하게 생각하자

Point2 등기열람

등기요약 : 인수할 권리가 있는가? 
→ 점유자가 있는가? 전입자가 있는가? 사업자를 낸 사람이 있는가? 없으면 하자가 없을 확률이 높다.

Point3 가치는 어떻게 볼 것인가?

토지이용계획 (Luris)를 본다. 

내 땅에 붙은 도로가 어떤 도로인가? 붙어는 있는가? 

*중로 1류 : 폭20~25m / 중로 2류 : 폭15~20m / 중로 3류 : 폭12~15m

*계획관리지역(아래링크 참고)
luris.molit.go.kr/web/actreg/lawlanguage/WebLawLanguageView.jsp?termsNo=00081&termsIndexNm=%B0%FC%B8%AE%C1%F6%BF%AA

→ 건폐율 40% / 용적률 50%~100% (비도시지역에서 가장 높다)

선생님의 소결론은? 

혹시라도 딱 붙더라도 비싸다. 그때는 딱 한번만 유찰시켜라

만일 딱 안붙는 상황이라면?

한번 더 유찰시켜라 

**밸류맵 참고

인근도로와 접해있는 땅 평단가 45,870원(2017년 거래)

약 600m 이격된 도로와 접한 공장부지 평단가 175,199원 (2020년 거래)

나머지는... 여러분이 판단하십시오

Point4 폐기물은 어쩔건데?

팔면 되기 때문에.. 크게 신경쓸 문제는 아니다. 

** 내 생각 : 이걸 과연 쓸 수 있을까 ㅡㅡ;;

요약

Point1 공매물건을 무엇과 비슷하게 볼 것인가?
→ 압류재산는 경매물건과 비슷하게 볼 것. 신탁재산은 일반매매와 준해서 생각할 것.

Point2 등기열람
→ 인수할 권리가 있는지 확인할 것

Point3 가치는 어떻게 볼 것인가?
→ Luris를 확인할 것, 도로에 진짜 접해있는지 확인할 것.
→ 위 물건의 경우에는 딱 붙었다면 1회 유찰 딱 붙지 않았더라면 2회유찰시킬 것
+ 밸류맵 참고할 것 (내 생각)

Point4 폐기물은 어쩔건데?
→ 충분히 팔 수 있는 것으로 보인다. (크게 고려할 사항은 아니다)

결론

남의 투자처에 대해서 말하는 것이라 답변하는 입장에서 최대한 보수적으로 말했을 수도 있다. 
하지만 토지를 판단하는 루틴 자체는 정말 보석같은 정보이므로 꼭 참고하자. 

저 가건물을 쓸 수 있을까? 돈으로 바꿀 수 있을까? 생각하면 또 어려운문제다. 
저걸 쓸 수 없다면 철거 및 폐기비용은 곧 돈인데..

그래서 어떻게 됐을까? → 다음 포스트 참고

museoblog.tistory.com/23