무엇이든 써보는 블로그 (주로 투자와 절약)

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1편에 이어서 2편입니다. 

시작하며

수요와 공급 이야기는 모두 들어보셨을 것입니다. 경제원리를 이해하는데 있어서 가장 간편하고 명쾌한 명제입니다. 모든 경우에 다 통하는 것은 아니지만 크게본다면 입주물량이 적고 (공급이 적고) 미분양이 해소가 된다면 (수요가 증가한다면) 높은 확률로 주택가격은 상승합니다. 물론 다른 요소들도 고려하셔야 합니다.

본론

1. 입주물량은 어디서 보느냐?

방법1 : 아실 https://asil.kr/

아실 사이트에서 입주물량을 클릭합니다. 

지역을 선택합니다. 이때 인근 지역까지 추가해서 보시면 좋습니다. (대체지역 추가) 교통이 발달됨에 따라 인근 입주물량은 인근 지역까지 영향을 주기 때문입니다. 

2. 물량은 알겠는데, 수요는 어떻게 보는데?

(*아실에 나오는 적정 수요자수를 보셔도 나쁘지 않습니다. ) 한국 부동산원에서 매입자를 연령대별로 분류한 통계입니다. 대충보셔도 30-50대가 많다는 것을 볼 수 있습니다. 지역에 30-50대가 얼마나 거주하느냐에 따라서 적정 수요량을 추론할 수 있습니다.  

위 책에 나온대로 30-50대 인구수 * 1.3%정도로 보시면 되겠습니다. 방금 보신 군산의 경우로 살펴볼까요?

아실은 어떻게 계산하는지 모르겠지만.. 대강 비슷한 방법으로 수요량을 예측한 것이 아닐까 추론합니다. 이런식으로 향후 입주물량과 수요량을 비교하다보면 이지역에 공급이 적정한가? 부족한가? 많은가? 를 대충 판단할 수 있습니다.

**주의 : 입주물량이 부족하다고 모두 다 오르는 것은 아닙니다

인천광역시 동구 같은경우는 2006년부터 2008년까지 입주물량이 없었습니다.

이렇게 노란색으로 색칠된 구간 (2006~2008)에는 오히려 매매가격지수가 하락함을 볼 수 있습니다. 여러가지 요인이 있겠지만 인천 다른지역까지 합했을 때 입주물량이 많았기 때문으로 생각됩니다. 그래서 아까 말씀드린 것 처럼 다른 지역과 함께 보시는 것을 추천드립니다.

다음시간에는 미분양 물량을 보는 법을 포스팅하겠습니다.

요약

1. 전세가 매매가 비율 차이에 이어서 향후 입주물량을 보는 것이 중요하다 (갭이 작은 지역과 입주물량이 비슷한 곳의 교집합을 찾는다!)
2. 수요 공급 법칙에 따라 입주물량이 부족한 곳은 가격이 상승할 가능성이 높다!
3. 입주물량은 어떻게 보냐? 아실에서 본다. 주변 지역과 합쳐서 보라
4. *주의 : 입주물량이 부족하다고 해서 꼭 가격이 오르는 것은 아니다. 다만 하나의 신호일 뿐!

시작하며

2019년부터 부동산 투자 공부를 시작했습니다. 수십만원 짜리 강의를 몇번이고 수강하고, 책도 몇십권 읽었지만 이렇게 정리하지 않으면 계속 흔들릴 것 같아서 이 시리즈를 연재합니다. 이곳저곳에서 들은 이야기를 모으고 정리하여 체계적으로 만드는 것이 목표입니다.

투자에는 기준이 있어야 합니다. 그래야 흔들리지 않습니다. 그리고 후회도 없고 계속 투자를 이어나갈 수 있습니다.

본론

어떤 숲을 고를 것인가?

1. 전세가 매매가 갭이 작은 지역을 선택합니다.
   
   이유1 : 투자금이 적게듭니다.
   이유2 : 상승의 전조징후라고 볼 수도 있습니다. (아닌 경우도 있습니다. 아래 서술)
   
   
2. 방법 : 어떻게 갭이 작은 지역을 선택할 수 있는가?
   
   방법1 : 부킹 사이트 이용 (http://buking.kr/)
   

   

   

   
   

   

   
   부킹 사이트에서 랭킹 - 전세가율 - 시별을 눌러봅니다.
   

   

   
   방법2 : 통계청 이용 
   
   위에 나온 부킹사이트는 접근이 편리하고 보기좋게 나열돼있지만, 개인사이트라는 특성상 언제든지 없어지기 쉽습니다. 따라서 조금 불편하지만 좀 더 흔들리지 않는 자료를 보고싶으시면 통계청을 이용하는 것이 좋습니다. 
   

   

   
   첫째, 통계청에 들어갑니다. (검색은 할 줄 아시죠?)

둘째, 통합검색에 유형별 매매가격 대비 전세가율을 검색합니다.

셋째, 통계표를 들어갑니다.

넷째, 주택유형별에서 아파트만을 선택합니다. 

다섯째, 우상단의 통게표 조회를 누릅니다. 

여섯째, 통계를 살펴봅니다. 앞서말한 부킹과 크게 다르지 않은 결과를 볼 수 있습니다. 부킹과 통계청 모두 한국부동산원의 자료를 사용했기 때문입니다.

** 주의할 점

상승장의 경우는 갭이 작은 지역이 투자 대안으로서 좋은 측면이라고 할 수 있지만, 하락장의 경우 조심해야 합니다.
매매가 대비 전세가율이 높아진다는 것은 크게 두가지 경우가 있기 때문입니다.

① 전세가가 올라서 매매가를 따라가는 경우 (좋은신호)

→ 이 경우는 아파트의 사용가치인 전세가가 올라가는 경우기 때문에 매매가와 전세가의 차이가 작아질 경우 매매가가 전세가를 딛고 올라갈 가능성이 높습니다.

② 매매가가 내려서 전세가를 따라가는 경우 (좋지 않은 신호)

→ 이 경우 그 지역 혹은 시장 전체가 하락하는 경우기 때문에 잘못하면 물릴 가능성이 있습니다. 조심해야 합니다. (다른 신호들이 있는지 살펴봐야 합니다.)

요약

어떤 숲을 고를 것인가?

1. 전세가 매매가 차이가 작은 곳을 선택한다. 
   이유1 : 투자금이 적게든다
   이유2 : 상승의 모멘텀이 될 수 있다.
   
   
2. 방법 
   방법1 : 부킹사이트 이용
   방법2 : 통계청 사이트 이용
   
   
3. 주의할 점 : 왜 전세가와 매매가 갭이 작아지는지 생각해라
   전세가가 올라서 갭이 작아지는 경우 (좋은신호)
   매매가가 낮아져서 갭이 작아지는 경우 (주의 : 다른 지표들을 또 살펴볼 것)

시작하며

왜 입찰을 결심했는가?

1. 지역선택 : 대출의 용이성 및 규제지역

서울시 및 수도권 그리고 광역시는 모두 최소 조정대상지역 이상입니다. 따라서 1주택자의 경우 대출이 상당히 제한됩니다.. 자본이 적은 저에게 있어서는 대출이 중요한데 갭투자를 하지 않고서는 집을 소유하기가 어렵습니다. 따라서 규제가 없는 지역을 선택해야 했습니다.

2. 지역선택 : 과거 상승장 때 오른 지역이 현재도 또 오를 가능성이 높다.

과거 2008년 상승장 포함 2012년까지 상승한 지역은 지금도 오를 가능성이 높다는 견해들이 많습니다. 따라서 지금은 조정구간처럼 보여도 과거 한번 상승했던 곳은 상승여력이 남음을 추론할 수 있습니다. (아직 시장에 유동성이 많기 때문입니다.) 

3. 유찰되지 않은 물건 + 감정일이 오래된 것 = 개꿀공식..

감정평가서를 보시면, 작성일이 2019년임을 알 수 있습니다. 이는 현재의 상승분이 반영되지 않은 감정평가서 입니다. 

아주 보수적이게 생각해서 최근 실거래가인 1억 7450만원보다 1850만원 저렴하게 최저매각가격이 매겨진 것을 볼 수 있습니다.. 이것은 꽤 높은 확률로 작은 금액에 낙찰 받을 수 있겠다고 생각했습니다. 실제로도 1차는 사람들이 많이 안보기도 해서 흘러가는 경우(좋은 물건인데 아무도 입찰을 안하는 경우)가 종종 있기 때문입니다. 

그냥 최저가에서 10원만 더 써도 바로 3000만원 이상의 수익이 나는데 (등기 칠 여력만 있다면!) ..아무도 하지 않은 상태에서 오히려 1차 매각가보다 비싸게 받아간 경우입니다. 경매시장에서는 이런 경우가 많습니다. 

4. 가짜임차인이 등재되어있다. 

만일 입찰할 물건에 인수할 권리가 있다면? 이건 아주 골치아픈일 입니다. 해당 물건의 경매지를 보면 임차인이 있는 것으로 보입니다만.. 

하지만 이는 성립될 수가 없는 임대차관계입니다. 임차인이라고 등재된 분과 소유자가 일단 ① 공동명의로 구입한 물건이며 ② 부부관계는 임대차 관계가 성립할 수 없기 때문입니다. 

정말 작은 확률로 인수할 수 있는 권리가 발생하려면? ① 이혼을 하여 소유권을 한쪽으로 몰아주고 ② 임대차 계약을 서로간에 한다. 이런 경우인데... 이런경우도 사실 근저당권을 은행이 설정하지 않습니다. 전세금 + 근저당금액이 부동산 가격을 넘어버리기 때문입니다. 사실상 LTV가 100%를 넘어버리는 경우는 발생하지 않기 때문이죠.. 은행이 바보가 아니니까요. 

5. 앞으로 군산지역의 공급이 적다.

이건 바로 낙찰받고 팔것인가? 아니면 홀딩할 것인가의 고민을 판단하기 위한 지표입니다. 향후 입주물량이 부족할 경우 높은 확률로 주택가격이 올라갈 것이기 때문입니다.. 바로 팔지 않으면 양도세 감면 등의 혜택이 있기 때문이죠. 또한 전세를 통해서 레버리지를 일으킬수도있구요.

본론

이런 이유들로 생각보다 쉽게 낙찰을 받을 것이라 생각했으나... ^^;; 다들 다 알고 오셨습니다.. 8분이나 입찰을 하셔서 결국 1억 8천정도에 받아가셨는데요. 사실 이것도 싸게 받은 가격이라고 생각합니다. 
부동산에 전화를 해보니, 전세를 낀 매물은 1억8천 ~ 9천정도 / 입주가능한 물건은 2억 1천에서 ~ 2억2천까지도 호가를 부르는 상황이기 때문입니다. 

앞으로 어떻게 될 것인가?

아마 낙찰받으신 분은 명도를 하고 수리를 해서 입주가능한 물건으로 꾸민 뒤 2억 1천 ~ 2억 2천까지 내놓을 것으로 예상합니다. 명도기간동안에 가격이 더 오를수도있고요. (충분히 가능성 있습니다.) 

60% 대출을 받는다고 하면.. KB시세 기준으로 현재 1억1천까지 대출이 가능하기 때문에, 자기자본금 7천만원으로 잔금을 치루고 2억 2천에 판다면 5천만원 + a의 수익이 기대가 됩니다.. 물론 저는 아니구요, 최고가매수인(낙찰자)분이 그 영광을 가져가시겠죠!! 

임대차3법의 영향으로, 많은 지역에서 입주가능한 물건으로 세팅만 한다면 적어도 2천~3천만원 정도는 쉽게 높여서 팔 수 있는 것 같습니다. 물론 물건 각각마다 상황이 다르겠지만요, 많은 경우에 그렇습니다. 갭투자의 경우 오히려 계약갱신요구권을 사용하여 분쟁의 우려가 있으나, 경매의 경우 퇴거를 시킬 수 있는 권리가 발생하기 때문에 자본만 있다면 오히려 더 쉬운 게임이 될 수 있을 것 같습니다... 결국 돈의 문제네요 ㅋㅋ ^^

아쉽지만.. 최근 며칠 준비했었고 패찰하면서 했던 생각들을 정리해봅니다. 또 좋은 기회가 있을 것입니다. 집중하고 또 노력한다면 열매를 따먹을 수 있겠죠.

이글을 봐주셔서 감사합니다. 저녁 맛있게 드세요!

요약

1. 입찰한 이유
   
   ① 지역선택 : 대출의 용이성 및 규제지역
   ② 지역선택 : 과거 상승장 때 오른 지역이 현재도 또 오를 가능성이 높다.
   ③ 유찰되지 않은 물건 + 감정일이 오래된 것 = 개꿀공식..
   ④ 가짜임차인이 등재되어있다. 
   ⑤ 향후 군산+익산의 공급량 부족
   
   
2. 앞으로 어떻게 될 것인가?
   
   ① 1억8천에 받아가신 낙찰자분도 상당히 잘 받았다. 
   ② 지금은 입주가능한 물건으로 만들기만 해도 돈이 된다.