무엇이든 써보는 블로그 (주로 투자와 절약)

시작하며

한국은행에서는 매년 경제금융용어를 정리한 책자를 발간하고있습니다.

본문

구글이나 네이버에서 "한국은행 경제금융용어"를 검색하시거나 아래 링크

www.bok.or.kr/portal/bbs/B0000249/view.do?nttId=235017&menuNo=200765

를 타고 들어가서 PDF파일을 다운받으실 수 있습니다.

혹은 실물 책을 통해서 보고싶으시다면

gpcbooks.co.kr/newmall/shop/item.php?it_id=AC0811013

이곳에서 구입할 수 있습니다. (가격 8,000원, 배송비 별도)

몇가지 요즘 이슈되는 내용을 발췌해보겠습니다.

공매도

공매도(short selling)란 없는 것을 판다는 의미로 쓰이는데 주식시장에서 공매도란 투자자가 주식을 보유하지 않은 상태에서 주가 하락을 예상하고 금융기관으로부터 주식 을 빌려 먼저 매도한 후, 주가가 하락하면 시장에서 주식을 매입하여 되갚은 후 차익을 얻는 투자를 말한다. 예를 들어 투자자가 A주식을 빌려 주당 15,000원에 팔고 며칠후 그 주식이 12,000원으로 하락하였다면 12,000원에 주식을 매입하여 빌린 A주식을 되갚으 면 주당 3,000원의 수익을 얻는다. 주가가 하락할 경우에는 수익을 얻지만, 예상과 29 ㄱ 달리 주가가 상승할 경우에는 큰 손실을 볼 수 있다는 점에서 공매도 투자는 매우 신중히 접근해야 한다. 특히 공매도는 주식시장이 약세장이 되었을 때 이득을 볼 수 있지만 전체 거래가 이런 분위기에 편승해 공매도에 쏠릴 경우 주식시장이 한 순간에 폭락하는 등 주식시장의 변동성을 확대시키는 측면이 있기 때문에 각국에서는 공매도에 대해 많은 규제를 하고 있다. 우리나라도 2008년 9월 금융위기 직후 주식시장 안정을 위해 모든 종류의 공매도를 금지시킨 바 있다.

환매조건부매매/RP/Repo

미래의 특정 시점에 특정 가격으로 동일한 증권을 반대방향으로 매수 및 매도할 것을 약정하고 이루어지는 증권의 매매거래를 말한다. 법적으로 RP거래는 약정기간 동안 대상증권의 소유권이 RP매도자에서 RP매수자로 이전되는 증권의 매매거래이지만 경제적 실질 측면에서 보면 RP매도자가 RP매수자에게 증권을 담보로 제공하고 자금을 차입하는 증권담보부 소비대차의 성격을 지닌다. 우리나라에서 RP거래는 거래주체를 기준으로 금융기관과 일반고객 간에 이루어지는 ‘대고객 RP’, 금융기관 간에 이루어지는 ‘기관간 RP’ 그리고 한국은행의 공개시장운영 수단으로서 한국은행과 금융기관 간에 이루어지는 ‘한국은행 RP’로 구분된다.

마샬의 k

마샬의 k(Marshallian k)는 경제 전체의 명목소득 대비 통화량 보유 비율을 의미한다. 어떤 경제에서 일정기간 동안 명목국민소득이 PY이고 화폐의 유통속도가 V일 경우 실물거래를 위해 필요한 화폐의 양, 즉 화폐의 수요는 다음과 같이 구할 수 있다. 거래수량 설 방정식 MV=PY에 따르면 M=1/V×PY=kPY의 관계가 도출된다. 따라서 마샬의 k는 화폐 유통속도의 역수와 동일한 값을 갖는 상수에 해당한다. 이 이론은 화폐의 유통속도 가 일정함을 전제로 하고 있다. 그러나 화폐의 유통속도는 결제 수단의 발전 등 여러 가지 제도적 요인에 의해 결정될 뿐만 아니라 단기적으로도 매우 변동이 심하게 나타난 다. 경기가 호황일 때에는 유통속도가 빨라지고 불황일 때는 늦어지는 경기순응적 움직 임을 보인다. 한편 마샬의 k는 MS =Md =kPY에 의거 한 나라의 경제규모 대비 통화공급의 적정 수준을 판단하는 지표로 사용되기도 한다. 그러나 현실적으로 통화량이 다양하게 정의(현금통화, M1, M2, Lf 등)될 뿐만 아니라 금융제도의 혁신 등으로 유통속도도 단기적으로 많이 변하기 때문에 마샬의 k의 적정 수준을 사전적으로 정하는 것은 매우 어려운 일이다.

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2021년 1월 29일 온비드에 수도용지 물건이 올라왔습니다. 매각하는 기관은 인천광역시 상수도사업본부입니다. 

동작구 본동 5-17

(1) 위치 및 면적 : 위치는 한강을 바라보고 있으며, 주택가와 접해있습니다. 면적은 757㎡, 228평입니다.

(2) 토지이용계획 

가능한 것 : 휴게음식점, 일반음식점, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택

불가능한 것 : 아파트, 등

(3) 시세 : 비슷한 위치 본동 3-10을 보고서 추정

** 최저입찰가 : 692,582,000원 (평당 240만원) 

(감정평가서 상에서도 3-10 거래결과를 토대로 가중치를 넣은 것입니다. )

본동도 흑석동 처럼 된다면? 해당 토지의 가치는 수십배에 이를 것 입니다. (1. 빌라단지 / 2. 마크힐스아파트 / 3. 아크로리버하임 아파트)

결과

어떻게 풀어나갈까요? 이 땅이 어떻게 변할까요? 앞으로 지켜봐야겠습니다.

돈만 있다면.. 이런것 하나 잡을텐데

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2021년 2월 5일 강남구 청담동 28-20 청담4차e편한세상 아파트가 온비드에 물건으로 올라왔습니다.

온비드에도 수도권 주택으로서 좋은 물건들이 일년에 몇 차례는 나옵니다. 희망임대리츠도 그렇고 종종 이렇게 단일물건으로도 좋은 물건들이 올라옵니다. 다만 좋은 가격에 사야 좋은 물건이겠죠. 시세보다 비싸게 산다면 그건 좋은 선택은 아닙니다.
(물론.. 강남이란 땅의 힘으로 결국 좀 비싸게 사도 회복이 가능한 측면도 있습니다.)

본문

최저입찰차는 비공개로 되어있습니다. 그렇다면 이 물건에 10만원에 입찰해서 운좋으면 될수도 있겠네? 라는 생각을 하실수도 있지만.. ^^;; 현실은 그렇지 않습니다.

첨부파일로 되어있는 공고문을 살펴보시면, 입찰금액을 보실 수 있습니다. 사실상 1차에서는 43억 이상을 써야 한다는 말로 이해됩니다. 

2019년 이후 거래내역이 없으므로 이 가격이 적정한지는 주변 시세를 보시면 대충 가늠이 됩니다.

현재 공매물건인 청담4차e편한세상의 경우는 2010년 분양이고, 현재 비슷한 위치와 비슷한 연식을 가진 삼성동힐스테이트 같은 경우 43평 25억으로 실거래가가 나옵니다. 또한 상대적으로 구축인 청담삼성진흥의 경우 26.7억으로 나오고요.

요즘같은 경우는 매도자 우위 시장이라.. 실거래가 보다는 실제 호가를 가격으로 보는게 더 합당할수도 있는데요.

주변 시세가 40평형대 기준 최소 25억 ~ 30억은 됩니다. 현실적인 금액은 28억 ~ 30억 + a 정도 되겠네요..

1차에 43억 5천6백만원을 입찰해서 가져가는 것은 다소 비합리적으로 보입니다. 그돈이라면 더 지하철과 가깝고 대단지인 삼성힐스테이트1단지를 선택하는게 나으니까요. 

하지만, 6차 이상 유찰이 되고 25억 이하로 입찰 할 수 있다면.. 명도비용까지 생각하더라도 나쁘지 않은 선택이 될 것 같습니다. 공고문 내에 적혀있는 차수별 입찰금액이 과연 최소입찰가인지? 아니면 내부적으로 합리적인 가격이라면 낙찰을 시킬것인지는 확실치 않습니다.. 한번 지켜봐야겠네요.

돈만 있으면.. 저런데 살면서 쾌적한 청담 라이프를 누릴텐데 말이죠 ㅋㅋㅋ ^^;;

museoblog.tistory.com/22

평당 35만원에 받아가셨습니다.

어떻게 될지 궁금하군요.. 시간 날때 인근 부동산에 전화해봐야겠어요 ㅋㅋ 

저 구조물을 어떻게 쓸 수 있을지가 관건인데.. 없는 것이라고 친다면 조금 비싸다 생각이 들긴하지만요.

또 누군가는 저 결과에서 수익을 볼 생각을 하고 샀겠죠?

지켜봐야겠습니다. 

youtu.be/S3fCH6FCA9c

시작하며

제가 정말 좋아하고 존경하는 경매유튜브 경매대마왕의 유튜브를 요약해보겠습니다.
내용은 2차선에서 4차선으로 넓어지는 도로 앞 토지를 투자해볼까에 대한 상담을 다룬 내용인데요, 이와 관련하여 
경매대마왕님이 토지를 놓고서 무엇을 체크하는지 정리해보면 좋을 것 같아서 작성합니다.

본문

Point1 공매물건을 무엇과 비슷하게 볼 것인가?

압류재산에 있어서는 경매랑 비슷하게 생각하자

신탁재산에 있어서는 일반매매와 비슷하게 생각하자

Point2 등기열람

등기요약 : 인수할 권리가 있는가? 
→ 점유자가 있는가? 전입자가 있는가? 사업자를 낸 사람이 있는가? 없으면 하자가 없을 확률이 높다.

Point3 가치는 어떻게 볼 것인가?

토지이용계획 (Luris)를 본다. 

내 땅에 붙은 도로가 어떤 도로인가? 붙어는 있는가? 

*중로 1류 : 폭20~25m / 중로 2류 : 폭15~20m / 중로 3류 : 폭12~15m

*계획관리지역(아래링크 참고)
luris.molit.go.kr/web/actreg/lawlanguage/WebLawLanguageView.jsp?termsNo=00081&termsIndexNm=%B0%FC%B8%AE%C1%F6%BF%AA

→ 건폐율 40% / 용적률 50%~100% (비도시지역에서 가장 높다)

선생님의 소결론은? 

혹시라도 딱 붙더라도 비싸다. 그때는 딱 한번만 유찰시켜라

만일 딱 안붙는 상황이라면?

한번 더 유찰시켜라 

**밸류맵 참고

인근도로와 접해있는 땅 평단가 45,870원(2017년 거래)

약 600m 이격된 도로와 접한 공장부지 평단가 175,199원 (2020년 거래)

나머지는... 여러분이 판단하십시오

Point4 폐기물은 어쩔건데?

팔면 되기 때문에.. 크게 신경쓸 문제는 아니다. 

** 내 생각 : 이걸 과연 쓸 수 있을까 ㅡㅡ;;

요약

Point1 공매물건을 무엇과 비슷하게 볼 것인가?
→ 압류재산는 경매물건과 비슷하게 볼 것. 신탁재산은 일반매매와 준해서 생각할 것.

Point2 등기열람
→ 인수할 권리가 있는지 확인할 것

Point3 가치는 어떻게 볼 것인가?
→ Luris를 확인할 것, 도로에 진짜 접해있는지 확인할 것.
→ 위 물건의 경우에는 딱 붙었다면 1회 유찰 딱 붙지 않았더라면 2회유찰시킬 것
+ 밸류맵 참고할 것 (내 생각)

Point4 폐기물은 어쩔건데?
→ 충분히 팔 수 있는 것으로 보인다. (크게 고려할 사항은 아니다)

결론

남의 투자처에 대해서 말하는 것이라 답변하는 입장에서 최대한 보수적으로 말했을 수도 있다. 
하지만 토지를 판단하는 루틴 자체는 정말 보석같은 정보이므로 꼭 참고하자. 

저 가건물을 쓸 수 있을까? 돈으로 바꿀 수 있을까? 생각하면 또 어려운문제다. 
저걸 쓸 수 없다면 철거 및 폐기비용은 곧 돈인데..

그래서 어떻게 됐을까? → 다음 포스트 참고

museoblog.tistory.com/23